谁说房价只涨不跌
录入：Jack 2009-08-19 08:36|
进入2009年之后，买房的人和卖房的人都没有想到，楼市几乎在一夜之间，从冬天进入了夏天。2008年下半年，地产商们普遍感觉到了压力。据说，当时万科的走廊里，灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后，银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行，现在倒过来了，银行反倒求着地产商赶紧借钱。房地产的销售量和房价一路走高，房地产投资也开始迅猛增加。去年年底买到房子的人窃窃自喜，今年没有赶上买房的人们后悔不迭。各路炒房的“英雄”们再出江湖，那些声称房价要回调的学者们显得格外的迂腐和可笑。买房才是最佳投资的说法越来越深入人心。 但是，房价真的是只涨不跌吗？ 流行的说法是，土地是稀缺的，只有这么点地，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。尤其是像北京、上海这样的大城市，全国人民，甚至全世界人民都要来买房，房价怎么可能会下降呢？人们总是根据自己的经验得出判断的。过去十多年是中国房地产的黄金增长时期，我们身边随处可以找到早早买房，早早发财的事例。这些身边的事例，再加上耳边听到的“投资策略”，使得大多数人都会相信，房价是会继续上涨的。 任何投资品都是有周期的，股票如此，黄金如此，房地产也如此。但是，房地产的周期来得更长，长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。买房很可能是我们一生中最大的一笔开支，如果是我们自己住，有可能会住上三、四十年。从长期来看，房价究竟会如何变动，关系到我们每个人的财富。 经济学家现在能够找到的时间跨度最长的房价数据可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学的Piet Eichholtz教授收集了1628到1973年间阿姆斯特丹王子运河（Herengracht canal）边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美国房地产的长期价格指数，大致可以追溯美国从19世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的：从长期来看，房价并不像我们想象的那样会不停的上涨。 从阿姆斯特丹的案例来看，房价在过去350年内增长了一倍，但这意味着每年房价只增长0.2%。美国20世纪90年代的房价（扣除了通货膨胀因素）跟19世纪90年代的房价相比，几乎没有增长。美国在过去100多年的时间内，真正称得上房地产黄金时期的只有两次，一次是第二次世界大战之后，另一次则是在20世纪90年代后期以来，即在这次美国金融危机之前美国房地产经历的疯狂上涨。 为什么历史的数据和我们的感觉会相差如此之远？首先，人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。跟所有的土地资源相比，城市里面拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。美国城市地区土地面积只占其国土面积的2.6%。如果大城市的土地变得越来越昂贵，那么地产商将会想办法寻找替代资源，比如提高建筑密度。未来的城市规划也会对土地价格带来很大的影响。我们到退休之后愿意居住的城市很可能不是现在的大城市。中国当前房价高涨，一个重要的因素就是土地价格在房价中所占的比例过高，而这又和现行的地方财政体制有关系。目前城市土地拍卖，地价越拍越高，很可能反映的是地方政府的敛财欲望，而非土地的实际稀缺程度。地价被人为推高，房价自然会跟着虚高。 查看原文：http://blog.qq.com/qzone/622006073/1250502701.htm
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